Семейная ипотека с 1 февраля 2026 года: чего ждать семьям и как к этому подготовиться уже сейчас

Семейная ипотека стала для многих семей в России «окном» в собственное жилье: пониженная ставка, возможность использовать маткапитал, господдержка за рождение детей. Но с 1 февраля 2026 года государство планирует изменить правила игры – программа постепенно переходит в новый формат, более адресный и «точечный». 

За последние годы льготная ипотека из точечной меры поддержки превратилась в массовый инструмент. Это привело к ряду последствий, одно из ключевых – перегрев цен на первичном рынке жилья. 

В тех регионах, где льготные кредиты оформлялись особенно активно, стоимость квадратного метра росла быстрее, чем реальные доходы населения, а нагрузка на бюджет неизбежно увеличивалась. Государству приходилось компенсировать банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, и с ростом количества выданных кредитов росли и бюджетные расходы.  

К 2026 году вектор политики становится очевиден: переход от массовых льгот – к адресной поддержке тех семей, для которых такая помощь действительно критична.  Отсюда и пересмотр механики семейной ипотеки. 

Какие изменения рассматриваются 

Один из обсуждаемых вариантов – сделать ставку по семейной ипотеке дифференцированной: чем больше детей в семье, тем ниже процент. На бумаге это выглядит логично и социально справедливо, но именно здесь кроется риск для большинства. По статистике, более половины семей в стране воспитывают только одного ребёнка, и именно они могут оказаться за бортом самых выгодных условий.

И если параметры по ставке ещё находятся на стадии обсуждения, то другое правило уже со следующего года становится реальностью: «одна семейная ипотека на одну семью».

Напомним, что сейчас каждый из членов семьи, подходящий под условия программы, может по‑отдельности воспользоваться правом на льготную ставку 6% для покупки жилья. Это открыло целое поле возможностей: родители оформляют ипотеку на себя, чтобы купить квартиру детям «на будущее», кто‑то улучшает жилищные условия бабушкам и дедушкам, кто‑то использует льготный кредит как инструмент инвестиций и покупает жилье под аренду. Семейная ипотека стала не только социальной мерой, но и мощным финансовым инструментом для тех, кто умеет планировать.

 Однако уже с 1 февраля 2026 года это «окно возможностей» закроется. Воспользоваться семейной ипотекой можно будет только одному члену семьи, в которой есть дети в возрасте 6 лет включительно. И тогда выбор, на кого оформлять льготную ипотеку, превратится из технического вопроса в серьезное стратегическое решение: от этого будет зависеть и размер возможного кредита, и конфигурация семейного бюджета, и сценарии будущего – от переезда в другую квартиру до помощи детям. 

НДС 22%: как налог на бумаге превращается в рост цен на жилье

На этом фоне планируемое со следующего года повышение НДС (налог на добавленную стоимость) с 20%  до 22% привносит в ситуацию на рынке недвижимости дополнительный уровень сложности. Увеличение налога для застройщиков означает рост себестоимости практически на всех этапах: дорожают строительные материалы, услуги подрядчиков, техника, логистика. Девелоперы не склонны брать эти издержки на себя, поэтому в конечном итоге новая налоговая нагрузка почти неизбежно перекладывается в стоимость квадратного метра. 

Для покупателей это оборачивается двойным ударом. С одной стороны, ужесточаются правила доступа к семейной ипотеке: воспользоваться программой становится сложнее. С другой – сами квартиры дорожают из‑за налоговых изменений. Семья, которая ещё вчера могла позволить себе трёхкомнатную квартиру в новостройке, завтра при тех же доходах рискует уложиться только в «двушку».

А кто‑то и вовсе окажется за рамками платежеспособного спроса: банк не одобрит необходимую сумму, потому что при выросшей цене и менее льготной ставке в случае, если она станет дифференцированной платеж станет слишком тяжелым для семейного бюджета. В итоге сочетание реформы семейной ипотеки и возможного повышения НДС до 22% способно незаметно, но ощутимо изменить саму «географию доступности» жилья.

То, что еще недавно казалось реальной целью, может превратиться в долгосрочную мечту, требующую куда более тщательного финансового планирования и быстрых, продуманных решений в ближайшие годы.

Ставка ниже – возможности шире

Именно поэтому, если в ваших планах на ближайшие год‑два – улучшить жилищные условия или оформить «дополнительную» квартиру по льготной ставке, разумнее действовать уже сейчас, пока правила игры понятны, а условия программы прозрачны. Чтобы не ошибиться с выбором и сделать вложение по‑настоящему выгодным, важно внимательно отслеживать условия у конкретных застройщиков, а не ориентироваться только на общерыночные тренды.

Так, например, в одном из проектов во Владимире – Жилом Квартале UNO – сегодня можно приобрести квартиру по сниженной ставке 2,49% и зафиксировать комфортный ежемесячный платеж, который с учетом высокой инфляции через пару лет будет практически незаметен для семейного бюджета. Для двухкомнатной квартиры он начинается от 23 676  рублей в месяц, а за однокомнатные варианты платёж будет еще доступнее от 17 025 рублей ежемесячно.

При этом проект уже сейчас предлагает квартиры сразу в трёх домах формата «бизнес», а сдача одного из них запланирована на следующий год, что делает покупку особенно привлекательной: воспользоваться новой квартирой – для жизни или аренды – можно будет в максимально сжатые сроки.

Узнать подробности и зафиксировать условия до конца года можно на сайте проекта.

Застройщик: ООО СЗ «ЕДИНСТВО», проектная декларация и иная документация размещены на сайте наш.дом.рф.

Семейная ипотека со сниженной ставкой. Диапазон полной стоимости кредита – 21,230% – 25,161%. Предложения со ставкой 2,49%. Первоначальный взнос – от 20,01%. Срок кредита – до 30 лет. Сумма кредита до 6 млн рублей. От ПАО «Металлинвестбанк»: изучите все условия кредита на сайте.

ОЦЕНИВАЙТЕ СВОИ ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ.

Реклама ООО СЗ «Единство», ИНН 3300003270

erid: 2Vfnxwmybjw